”マンションの管理員がいなくなった!? それは大変！
理事会の議事録は誰がまとめるの？掲示物は誰が掲示板に貼る？ ゴミ置き場や共用部分の掃除に廊下の切れた電球の交換、さらに来客用駐車場や多目的室など共用施設の予約や水道工事や電気工事などの業者とのやりとりを誰がするの？ ”

こんにちは。ウラナレ編集部です。

住民に代わってマンションの清掃、受付業務から点検、保守の立会いなど住民が知らないようなことまで様々な業務をやってくれているマンション管理員。

そんな管理員が、ある日突然いなくなる。
これは実際に日本の各地で起きていることです。
決して他人事ではなく、明日は我が身に降りかかるかもしれません…！

今回は、身近だけど知らないことも多いマンション管理のウラガワのお話です。
2回シリーズの1回目は、マンション管理で今起こっている問題を浮き彫りにしてみたいと思います。

管理員は快適なマンション生活のエッセンシャルワーカー

マンションの購入。それはほとんどの人にとって人生最大の買い物だと思います。
購入したマンションに永住し、終の棲家にする方も多いかもしれません。

その間、理事会など住民同士のコミュニケーションの調整や、共用部の清掃・点検・修繕の手配、来客や宅配業者など来訪者対応といった、暮らしていく中で必要だけど面倒なことが発生します。

そうしたたくさんの業務をこなすのが管理員という存在。

一戸建て住宅と異なり、大勢が1つの建物に居住するマンションは、1人の意志ではなく住民全員の意思で物事が決定していくわけですから、その調整役は快適なマンションライフには欠かせない存在なのですが…

近年、その人材不足が深刻化しています。

ところで、マンションの管理員は誰に雇われているのでしょうか。
多くは、マンション住民で構成される管理組合から委託された管理業者に雇用され、契約マンションに派遣されています。

管理員の高齢化＆人手不足が深刻化

管理員の年齢を見ると、61歳以上が82.6％、最も多いのが65-69歳で48.1％。60歳以下は17.5％しかいません。
多くは、会社を定年退職した後、パートタイマーとして働いているのです。

一般社団法人マンション管理業協会の調べによると（平成29年調査）、週30時間以上の通勤管理員で5割強、週30時間未満の通勤管理員で6割の企業が採用難と回答しています。

平成29年（2017年）時点でその1－2年前から採用が厳しくなったとしたのが4割、2－3年前からとするのが3割に達しています。

これは2013年（平成25年）に施工された改正高齢者雇用安定法の影響が大きいのです。

この法改正により、希望した社員は65歳まで定年を引き上げられる、または65歳までの継続雇用制度を導入することが義務付けられました。

現代の60歳はまだまだ若いです。

慣れ親しんだ労働環境でまだまだバリバリ働きたいと思う人が多く、結果、定年延長する人が増えたため、貴重なシニア人材が市場に放出されず、管理業界でも人手不足に陥ったわけです。

さらに2021年には70歳までの就労機会の確保が努力義務とされたことで、今後も採用難は続くと見られています。

さらに、管理員だけでなく、管理員を束ねるフロントマンの定着率も悪化しています。
管理会社は複数のマンションの管理を請け負っており、それぞれに管理員を派遣しているのですが、その調整役を担うのがフロントマンです。

マンション管理のエキスパート「フロントマン」も足りない!?

マンションの構造や設備に熟知し、管理に関する法律の知識も有する、まさにマンション管理のプロと言えるフロントマンは、管理員の教育のほか、管理組合の理事会・総会のサポートや管理規約作成のサポートなど幅広い業務をこなしています。

管理員が常駐しないマンションでは、管理員役を肩代わりをする場合も！
フロントマンは1人で複数のマンションを担当し、管理員とマンション住人、管理員と管理会社、マンション住人と管理会社の調整、時には周辺地域との調整、行政との対応などで、いつも大忙しです。

毎年新しい物件が建築されていくわけですから、管理するマンションも増えていくことになります。

マンションは増えていくのに、マンションを管理する人材は不足している…

管理企業としては、人材確保のために管理員・フロントマンの待遇改善を余儀なくされるわけですが、そうなると、マンション住人が管理会社に支払う業務委託料を値上げせざるをえず、住民が月々支払う管理費にも影響してくるわけです。

「管理契約を更新しません！」と言われる恐怖

管理会社が人件費の高騰を背景に委託管理費の値上げを申し込み、それをマンション理事会が渋った結果、管理会社から契約解除の通告を受ける、ということが今、全国で起こっているのです。

管理会社が撤退してしまうと、管理員が不在になるだけでなく、さまざまな調整をこなしてきたフロントマンもいなくなり、あらゆる雑事を住民の手で全て行う必要があります。
管理費・修繕積立金の管理も同様です。

夫婦共働きは当たり前、60歳を超えても定年延長や第二の職場を見つけて働き続ける時代…
暇な人なんていません。数十世帯のまとめ役になれる人はそう多くないと思われます。「管理会社の撤退」という考えたくないことが現実になりつつあるのです。

スマホ1人1台時代のマンション管理、アナログからデジタルへ

もちろん、管理会社側もこの状況に甘んじているわけではなく、IT活用により人材不足を補おうと努力しています！

マンション管理業協会の調査によると、同協会会員社の79％がWEB会議システムを導入また検討中、71％がテレワークの導入または検討中と、フロントマンを含め社員の働き方改革をし、人材の確保に努めています。

また、マンション管理に関してもIT化を進めています。

ITを活用した理事会、月次報告書の電磁的交付、現場現金（共用施設の利用料金など）の完全キャッシュレス化、管理組合口座の通帳レス化、水道検針等のIoT化、清掃ロボットや点検用ドローンの導入など、最新の技術を導入し、ペーパーレス化や自動化により管理コストの抑制、住民および管理会社双方の時間コストの削減などを図っているのです。

今や、老若男女問わず多くの人がスマートフォンを所有している時代。

さらには、コロナ禍で在宅勤務・在宅学習が広がったことで、複数台のパソコンを持つ家庭も増えました。
光回線を導入し、高速インターネットを利用できる環境を持つマンションも多いわけですから、マンション管理にITを導入する素地は整っているのです。

それなのに、情報は紙に印刷して掲示板に掲示したり、理事会の議事録も印刷して全戸に配布したり、共用施設の予約は管理員室の予約表に手書きで書いて、利用料金は小銭で毎回払ってとアナログなことばかり。
管理員が不在の場合は、諸々の手続きが滞る不便さ…

そんな不便さをなんとかしたいと私達エレクトリックワークス社は考え、マンション管理をIoTで変えていくサービスを開発しました！

そう語るのは、エナジーシステム事業部　くらし空間イノベーションセンターコアビジネス推進室でセールスリーダーを務める青木勇太です。

次回、新サービス「モバカン」はマンション管理が直面する課題にどう対処し、未来へとつなげていくのか…
そのウラガワを、セールスリーダーの青木と共に掘り下げていきます！
お楽しみに🏢